Einde huur Wie draait op voor de kosten?

Dit voorbeeld illustreert hoe belangrijk het is om bij aanvang van de huur heldere afspraken te maken over de staat van het gehuurde en eventuele aanpassingen. Want wie krijgt aan het einde van de rit de rekening gepresenteerd?

De rol van de opnamestaat Wanneer er bij het begin van de huurovereenkomst geen opnamestaat is opgesteld, wordt aangenomen dat de bedrijfsruimte is ontvangen in de staat waarin deze zich bij het einde van de huur bevindt. De bewijslast ligt dan bij de verhuurder, die moet aantonen dat de staat van het pand bij vertrek slechter is dan bij aanvang. In de praktijk blijkt dat vaak een lastige opgave.

Een gedetailleerde opnamestaat kan dan uitkomst bieden. Hierin wordt vastgelegd in welke staat het pand verkeert bij aanvang van de huur. De huurder dient het pand bij vertrek in diezelfde staat op te leveren, met uitzondering van normale slijtage en geoorloofde wijzigingen.

Bewijslast en aansprakelijkheid Als de staat van het gehuurde bij oplevering afwijkt van wat in de opnamestaat is vastgelegd, wordt vermoed dat de schade door de huurder is veroorzaakt. Het is vervolgens aan de huurder om dat vermoeden te weerleggen. Lukt dat niet, dan kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de herstelkosten.

Ook aangebrachte veranderingen kunnen hierbij een rol spelen. Veranderingen die eenvoudig ongedaan kunnen worden gemaakt, of waarvoor toestemming is verleend, worden doorgaans als geoorloofd beschouwd. Geoorloofde wijzigingen mogen blijven zitten, mits dat contractueel is toegestaan. In andere gevallen geldt meestal: verwijderen. Gebeurt dat niet, dan kunnen de kosten alsnog bij de huurder terechtkomen.

Voorkom discussie: leg afspraken goed vast Om onduidelijkheid bij het einde van de huur te voorkomen, is het verstandig om vooraf heldere afspraken te maken over wat de huurder aan het pand mag aanpassen en wat bij vertrek weer verwijderd moet worden. Als er sprake is van wijzigingen die achterblijven, is het bovendien zinvol om vast te leggen of daar wel of geen vergoeding tegenover staat. Door dit soort zaken vooraf goed te documenteren, worden onaangename verrassingen bij oplevering vermeden.

Praktische tip: een goede opnamestaat Een opnamestaat is pas echt effectief als deze concreet en feitelijk is. Vage termen als “in redelijke staat” of “netjes” laten ruimte voor interpretatie en kunnen tot discussie leiden. Denk liever aan omschrijvingen die precies aangeven wat er te zien is, zoals een muur waarvan de verf bladdert aan de linkerkant, een raam dat niet goed sluit, of vloerbedekking die versleten is bij de entree. Zulke beschrijvingen maken het verschil bij de beoordeling van de staat van het gehuurde.

Het toevoegen van foto’s als bijlage versterkt de documentatie. Verwijs hier expliciet naar in de huurovereenkomst en laat de opnamestaat ondertekenen door de huurder. Neem deze als bijlage op in de overeenkomst, met een duidelijke vermelding dat de opnamestaat onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst.

 Een zorgvuldige voorbereiding bij aanvang voorkomt vaak een vervelende nasleep bij vertrek!

Vragen over de oplevering van bedrijfsruimte of andere huurrechtelijke kwesties? Neem gerust contact op met ons - Joke Mikes en Fréderique Ahsman, Justion Advocate